Cuando solicitas una hipoteca, un préstamo de auto o un préstamo personal, el prestamista hace dos preguntas básicas: ¿pagas tus deudas a tiempo? y ¿te alcanza para un pago más? La primera la responde tu puntaje de crédito. La segunda, en buena parte, la responde tu relación deuda-ingreso (debt-to-income ratio, DTI).
Es un número sencillo de calcular y, a diferencia del puntaje, puedes mejorarlo en pocos meses si sabes dónde actuar.
Qué es la relación deuda-ingreso
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) la define como la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual (gross monthly income), que es lo que ganas antes de que te descuenten impuestos y otras deducciones. Los prestamistas la usan para medir qué tan bien puedes manejar los pagos de lo que quieres pedir prestado.
La fórmula:
DTI = pagos mensuales de deudas ÷ ingreso bruto mensual × 100
El ejemplo de la CFPB: si pagas $1,500 de hipoteca, $100 de préstamo de auto y $400 de otras deudas, tus pagos suman $2,000. Con un ingreso bruto de $6,000 al mes, tu DTI es de 33%.
Qué se suma como deuda
Cada prestamista tiene sus reglas, pero en general cuentan:
- El pago de vivienda: la renta o, si estás solicitando una hipoteca, el pago nuevo con capital, intereses, impuestos de propiedad, seguro y, si aplica, el seguro hipotecario privado (PMI) y las cuotas de la asociación de propietarios (HOA).
- Préstamos a plazos: auto, préstamos personales, préstamos estudiantiles.
- Tarjetas de crédito: el pago mínimo del estado de cuenta, no el saldo total.
- Otras obligaciones legales, como pensión alimenticia o manutención de hijos.
Normalmente no se cuentan gastos como comida, luz, agua, teléfono, gasolina o seguro del carro. Que no se cuenten no significa que no existan: tu presupuesto real tiene que incluirlos.
Qué se cuenta como ingreso
Tu ingreso bruto estable y documentado: salario, horas extra o propinas con historial, ingresos de trabajo por cuenta propia, pensiones y otros ingresos regulares que puedas comprobar. Si trabajas por tu cuenta o cobras en efectivo, los prestamistas suelen basarse en tus declaraciones de impuestos, así que declarar todo tu ingreso es clave. Si usas un ITIN para tus impuestos, lee crédito con ITIN.
DTI de vivienda y DTI total
En hipotecas oirás dos medidas:
- DTI de vivienda (front-end ratio): solo el pago de la casa dividido entre tu ingreso bruto.
- DTI total (back-end ratio): el pago de la casa más todas tus otras deudas, dividido entre tu ingreso bruto. Cuando un prestamista habla de "tu DTI", casi siempre se refiere a esta.
Calculando el DTI de Alejandra. Gana $5,000 al mes antes de impuestos. Paga $400 de su carro, $100 de pago mínimo en su tarjeta y $150 de préstamo estudiantil: $650 en total.
- DTI sin vivienda: $650 ÷ $5,000 = 13%.
- Si compra una casa con un pago total de $1,400 al mes (capital, intereses, impuestos y seguro), su DTI de vivienda sería $1,400 ÷ $5,000 = 28%.
- Su DTI total sería ($650 + $1,400) ÷ $5,000 = $2,050 ÷ $5,000 = 41%.
¿Cuánto podría pagar de vivienda según el límite? Con un DTI total máximo de 36%, sus deudas no podrían pasar de $1,800 al mes, así que el pago de vivienda tendría que ser de $1,150 o menos. Con 45% el máximo sería $1,600, y con 50%, $1,850.
Si liquida su tarjeta y elimina el pago mínimo de $100, su DTI total con la casa baja a 39%.
Calcula tu propio caso con esta calculadora:
Límites típicos según el tipo de préstamo
No hay un límite único por ley para todos los préstamos. Cada programa y cada prestamista fija los suyos.
Hipotecas convencionales (Fannie Mae)
Según la Guía de Ventas de Fannie Mae (sección B3-6-02, versión del 2 de abril de 2025):
| Cómo se evalúa el préstamo | DTI total máximo |
|---|---|
| Evaluación manual (manual underwriting) | 36% del ingreso mensual estable |
| Evaluación manual con el puntaje y las reservas que exige Fannie Mae | Hasta 45% |
| Sistema automatizado Desktop Underwriter (DU) | Hasta 50% |
Que un DTI alto esté permitido no significa que te convenga: con 50% de tu ingreso bruto comprometido en deudas, queda poco margen para imprevistos después de impuestos y gastos básicos.
Para las hipotecas, la CFPB explica que las hipotecas calificadas (qualified mortgages) exigen que el prestamista tome en cuenta tu relación deuda-ingreso al verificar que puedes pagar.
Hipotecas FHA, VA y USDA
Los préstamos respaldados por el gobierno tienen sus propias reglas de DTI, y pueden ser más flexibles en algunos casos. Pregunta al prestamista o a un consejero de vivienda aprobado por HUD. Lee tipos de hipoteca y ayuda para compradores de primera vivienda.
Préstamos de auto y personales
Cada prestamista define sus límites, y suelen considerar el DTI junto con tu puntaje, tu estabilidad laboral y el monto que pides. Un DTI alto puede significar una tasa más cara o un rechazo. Lee préstamos personales y préstamo de auto con mal crédito.
Cómo mejorar tu relación deuda-ingreso
Tienes dos palancas: bajar los pagos mensuales o documentar más ingreso.
Reduce pagos mensuales:
- Liquida primero las deudas con pagos altos y saldos pequeños. Eliminar un pago completo baja tu DTI de inmediato. Compara estrategias en método avalancha vs. bola de nieve y en la calculadora de deudas.
- Baja los saldos de tus tarjetas. El pago mínimo suele bajar cuando baja el saldo, y además mejora tu puntaje. Lee la trampa del pago mínimo.
- No abras deudas nuevas antes de solicitar una hipoteca. Un carro nuevo puede subir tu DTI justo cuando más lo necesitas bajo.
- Evalúa con cuidado la consolidación. Un préstamo de consolidación puede bajar tu pago mensual, pero si alarga mucho el plazo puedes pagar más intereses en total. Usa la calculadora de consolidación y lee consolidación de deudas.
Aumenta o documenta tu ingreso:
- Declara todo tu ingreso en tus impuestos. Lo que no está documentado, normalmente no cuenta.
- Considera un cosolicitante (co-borrower) con ingresos propios, como tu pareja. Recuerda que esa persona también queda obligada a pagar la deuda.
- Reúne pruebas de ingresos adicionales estables, como un segundo empleo con historial.
Ajusta el préstamo que buscas: un pago inicial (enganche o prima) más grande, una casa o un carro más económicos, o un plazo distinto cambian el pago mensual y, con él, tu DTI. Lee pago inicial y usa la calculadora de hipoteca.
Tu DTI ideal no es el máximo que te aprueban. El límite del prestamista mide el riesgo para el prestamista, no tu comodidad. Antes de aceptar un pago, haz un presupuesto con tu ingreso neto (después de impuestos) e incluye comida, transporte, servicios, ahorro de emergencia y envíos de dinero a tu familia si los haces. Un consejero de vivienda aprobado por HUD o un consejero de crédito afiliado a la NFCC puede ayudarte gratis o a bajo costo, muchas veces en español. Lee consejería de crédito sin fines de lucro.
DTI y puntaje de crédito: no son lo mismo
Tu DTI no aparece en tu reporte de crédito ni forma parte de tu puntaje, porque las agencias de crédito no conocen tu ingreso. Pero ambos se relacionan: los saldos altos en tarjetas suben tu DTI y, al mismo tiempo, bajan tu puntaje por la utilización. Lee cómo funciona el puntaje de crédito.
Preguntas frecuentes
¿La relación deuda-ingreso se calcula con el ingreso bruto o neto?
Con el ingreso bruto, es decir, antes de impuestos y deducciones, según la definición de la CFPB. Para tu propio presupuesto, sin embargo, conviene revisar también cuánto representan tus deudas de tu ingreso neto.
¿Cuál es un buen DTI?
Depende del préstamo. Para hipotecas convencionales, Fannie Mae usa 36% como máximo en evaluaciones manuales (hasta 45% con ciertos requisitos) y hasta 50% en su sistema automatizado. Mientras más bajo sea tu DTI, más margen tendrás para imprevistos y más fácil será que te aprueben.
¿Se cuenta la renta en mi DTI si voy a comprar casa?
Si vas a dejar de rentar al comprar, el prestamista normalmente usa el pago de la nueva hipoteca en lugar de tu renta actual. Además, Fannie Mae explica que su sistema automatizado puede tomar en cuenta 12 meses de alquiler pagado a tiempo como factor positivo para personas con historial de crédito limitado, sin que eso afecte el cálculo del DTI.
¿Las tarjetas de crédito cuentan aunque las pague completas cada mes?
En general, el prestamista usa el pago mínimo que aparece en tu reporte o estado de cuenta. Si tienes un saldo reportado, puede contar aunque lo pagues completo. Pagar antes de la fecha de cierre del estado de cuenta puede reducir el saldo reportado.
¿Cómo bajo mi DTI rápidamente antes de solicitar una hipoteca?
Lo más rápido suele ser liquidar por completo una deuda con pago mensual alto y no abrir deudas nuevas. Pregunta a tu prestamista cómo calcula cada deuda, porque las reglas varían entre programas.
Fuentes
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "¿Qué es la relación deuda-ingreso?". consumerfinance.gov
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "What is a debt-to-income ratio?". consumerfinance.gov
- Fannie Mae, Selling Guide B3-6-02, "Debt-to-Income Ratios". selling-guide.fanniemae.com
- Fannie Mae, "FAQs: Positive Rent Payment History in Desktop Underwriter". singlefamily.fanniemae.com
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "¿Qué es una hipoteca calificada?". consumerfinance.gov
Esta página es informativa y no sustituye la asesoría de un profesional financiero, legal o de impuestos. Las cifras de los ejemplos son hipotéticas. Revisa siempre los términos de tu oferta. ¿Ves un error? Escríbenos.
