Cuando un prestamista te dice "tu pago de principal e interés es tanto", esa cifra suele quedarse corta. El pago que realmente sale de tu cuenta cada mes casi siempre incluye impuestos a la propiedad y seguro, y muchas veces seguro hipotecario y la cuota de la asociación de propietarios. En inglés se resume como PITI: principal, interest, taxes and insurance. Esta calculadora suma todas esas partes y te muestra cada una por separado.
Cómo usar esta calculadora
Precio de la casa (home price). El precio de compra que esperas pagar.
Pago inicial (down payment). También llamado enganche o prima. Escríbelo en porcentaje o en dólares. El monto del préstamo es el precio menos el pago inicial. Lee cuánto necesitas de pago inicial.
APR o tasa (annual percentage rate). Usa una tasa hipotética o la de una cotización real. Para comparar ofertas, la APR es más completa porque incluye ciertos cargos del prestamista, pero el pago del contrato se calcula con la tasa de interés (interest rate).
Plazo (loan term). 15, 20 o 30 años.
Impuesto a la propiedad anual (property tax). Lo que cobra tu condado o municipio cada año. Varía mucho según el lugar; búscalo en el anuncio de la casa o en la oficina del tasador (assessor) de tu condado.
Seguro de propietario anual (homeowners insurance). La prima anual de la póliza que protege la casa. Pide cotizaciones antes de comprar.
HOA mensual (homeowners association dues). La cuota de la asociación de propietarios, común en condominios y algunos vecindarios. Si no hay, deja $0.
PMI (private mortgage insurance). El seguro hipotecario privado, en porcentaje anual del préstamo. La calculadora solo lo aplica cuando el pago inicial es menor a 20%. El porcentaje real depende de tu puntaje de crédito y del préstamo; pide la cifra a tu prestamista.
Cómo se calcula
Principal e interés (P&I). Con la fórmula estándar de amortización:
M = P × r / (1 − (1 + r)^−n)
donde P es el monto del préstamo, r es la tasa anual dividida entre 12 y n es el número de meses (360 para 30 años).
Las otras partes se convierten a mensual:
- Impuesto mensual = impuesto anual ÷ 12
- Seguro mensual = seguro anual ÷ 12
- PMI mensual = monto del préstamo × % de PMI ÷ 12 (solo si el pago inicial es menor a 20%)
- HOA mensual, tal como la escribes
Pago total = P&I + impuesto + seguro + PMI + HOA.
Muchos prestamistas cobran los impuestos y el seguro dentro del pago mensual y los guardan en una cuenta de depósito en garantía (escrow account), desde donde pagan esas facturas por ti. La HOA normalmente la pagas aparte, pero la calculadora la incluye porque sale de tu bolsillo igual.
Casa de $350,000 con 10% de pago inicial. Supongamos una tasa de 6.5% a 30 años, impuesto a la propiedad de $4,200 al año, seguro de $1,800 al año, sin HOA y PMI de 0.5% anual.
- Pago inicial: $35,000. Préstamo: $315,000.
- Principal e interés: $1,991.01
- Impuesto a la propiedad: $4,200 ÷ 12 = $350.00
- Seguro de propietario: $1,800 ÷ 12 = $150.00
- PMI: $315,000 × 0.005 ÷ 12 = $131.25
- Pago total estimado: $2,622.26 al mes
Si haces todos los pagos según el calendario, el saldo llega al 80% del valor original de la casa ($280,000) en el pago 95, cerca de los 8 años, y al 78% ($273,000) en el pago 109. A partir de ahí el PMI desaparece y el pago baja a unos $2,491.
Qué hacer con el resultado
Revisa si el pago cabe en tu presupuesto y en tu DTI. Los prestamistas suman este pago total a tus otras deudas y lo dividen entre tu ingreso bruto mensual. Usa la calculadora de cuánto puedo pedir prestado y lee sobre la relación deuda-ingreso.
Prueba otro pago inicial. Sube el pago inicial a 20% y mira cuánto baja el pago sin PMI. Luego compara con lo que te costaría esperar y ahorrar más. Más detalles en seguro hipotecario (PMI).
Compara plazos y tipos de préstamo. Cambia a 15 años para ver el pago y el ahorro de interés. Los préstamos FHA, VA y USDA tienen reglas de seguro y cargos propios; lee tipos de hipoteca.
Prepara el efectivo del cierre. Además del pago inicial necesitarás dinero para los costos de cierre. Busca ayuda para compradores de primera vivienda en tu estado.
Si compras con ITIN, lee hipotecas con ITIN: las condiciones suelen ser distintas. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede orientarte gratis o a bajo costo, y algunos atienden en español.
Límites de esta calculadora
El resultado es una estimación. No incluye costos de cierre, puntos de descuento, seguro contra inundaciones, ni los cambios que el impuesto o el seguro pueden tener cada año (tu pago con escrow puede subir aunque la tasa sea fija). El PMI real depende de tu crédito y del prestamista, y los préstamos FHA usan otro tipo de seguro hipotecario con reglas diferentes. La cifra oficial está en la Estimación del Préstamo (Loan Estimate) que te debe dar el prestamista.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa PITI?
Son las siglas en inglés de principal, interés, impuestos y seguro (principal, interest, taxes, insurance): las cuatro partes básicas del pago de una hipoteca. A veces se suman el PMI y la cuota de HOA.
¿Cuándo se cancela el PMI?
Según la CFPB, en préstamos convencionales para vivienda principal cerrados desde el 29 de julio de 1999, puedes pedir por escrito la cancelación cuando tu saldo llegue al 80% del valor original de la casa, si estás al día y cumples otros requisitos. El administrador del préstamo debe terminarlo automáticamente cuando el saldo programado llegue al 78%. Los préstamos FHA y VA tienen reglas distintas.
¿Por qué mi pago real es diferente al de la calculadora?
Porque los impuestos, el seguro y el PMI reales pueden ser distintos a los que escribiste, y el prestamista puede cobrar un colchón extra en la cuenta de escrow. Compara siempre con tu Loan Estimate.
¿Me conviene 15 o 30 años?
Un plazo de 15 años tiene un pago más alto, pero pagas mucho menos interés total y terminas antes. Uno de 30 años te da un pago más bajo y más margen en el presupuesto. Prueba los dos en la calculadora y elige el pago que puedas sostener sin apuros.
Fuentes
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "¿Qué es el seguro hipotecario y cómo funciona?". consumerfinance.gov
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "¿Cuándo puedo eliminar el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) de mi préstamo?". consumerfinance.gov
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "What is an escrow or impound account?". consumerfinance.gov
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "What is the difference between a loan interest rate and the APR?". consumerfinance.gov
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "¿Qué es una relación deuda-ingreso?". consumerfinance.gov
Esta página es informativa y no sustituye la asesoría de un profesional financiero, legal o de impuestos. Las cifras de los ejemplos son hipotéticas. Revisa siempre los términos de tu oferta. ¿Ves un error? Escríbenos.
