Comprar la primera casa suele ser la meta de muchos años de trabajo. Para muchas familias, lo más difícil no es el pago mensual, sino juntar el dinero del pago inicial (enganche o prima; down payment) y los costos de cierre. Por eso existen programas que ayudan precisamente con esa parte. No son caridad ni trampas: son herramientas del gobierno y de organizaciones sin fines de lucro, y vale la pena conocerlas antes de buscar casa.
¿Quién cuenta como comprador de primera vivienda?
Depende del programa. En el manual de la FHA, HUD define a un comprador de primera vivienda (first-time homebuyer) como alguien que no ha sido dueño de otra propiedad en los últimos tres años. Eso incluye a personas divorciadas o separadas que solo eran dueñas junto con su cónyuge.
Así que, aunque hayas tenido casa hace tiempo (aquí o en tu país de origen), puede que califiques. Además, la CFPB señala que algunos programas también aceptan a familias que ya han sido dueñas. Revisa la definición de cada programa.
Tipos de ayuda disponibles
Préstamos con poco o ningún pago inicial
- FHA. Según la CFPB, los préstamos de la Administración Federal de Vivienda permiten pagos iniciales desde 3.5% y aceptan puntajes de crédito más bajos que la mayoría de los préstamos convencionales. HUD exige 580 o más para ese mínimo.
- VA. Para veteranos, militares en servicio activo y cónyuges sobrevivientes elegibles, con pago inicial bajo o de cero.
- USDA. Pago inicial de cero para familias de ingresos bajos o moderados en zonas rurales elegibles.
- Convencionales con 3%. Algunos préstamos convencionales aceptan desde 3% de pago inicial.
Comparamos estas opciones en tipos de hipoteca y cuánto necesitas de pago inicial.
Agencias estatales de financiamiento de vivienda (HFA)
Cada estado creó una agencia de financiamiento de vivienda (housing finance agency, HFA) para atender sus necesidades de vivienda. Según el Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda (NCSHA), estas agencias financian la compra, construcción y rehabilitación de viviendas asequibles para familias de ingresos bajos y moderados. El NCSHA tiene un directorio con el enlace a la agencia de cada estado y recomienda contactarla directamente para conocer sus programas.
La CFPB explica cómo suelen funcionar estos programas estatales y locales:
- Muchos se enfocan en familias de ingresos bajos y moderados que compran su primera casa.
- Otros están dirigidos a maestros, bomberos y otros empleados públicos, o a quienes compran en ciertos vecindarios.
- Muchos ofrecen ayuda para el pago inicial que se puede combinar con un préstamo FHA o convencional.
- Algunos prestan dinero directamente, con préstamos subsidiados.
- Muchos exigen seguro hipotecario.
Ayuda para el pago inicial y los costos de cierre
La ayuda para el pago inicial (down payment assistance) puede venir del estado, del condado, de la ciudad o de organizaciones sin fines de lucro. La CFPB menciona, por ejemplo, organizaciones que ofrecen una segunda hipoteca con condiciones especiales para cubrir el pago inicial.
En los préstamos FHA, HUD exige una inversión mínima del comprador de al menos 3.5% del valor ajustado de la propiedad. HUD aclaró en 2019 que una entidad de gobierno puede aportar ese dinero cuando el préstamo forma parte de su programa de vivienda, siempre que se documente bien.
Antes de aceptar cualquier ayuda, pregunta por escrito: ¿es un regalo o un préstamo? ¿Hay que devolverla? ¿Cuándo, por ejemplo si vendes o refinancias? ¿Cobra intereses? ¿Tienes que vivir en la casa un mínimo de años? ¿Hay límites de ingreso o de precio de la casa? Estas condiciones cambian mucho de un programa a otro.
Supongamos una casa de $250,000 con un préstamo FHA.
- Pago inicial de 3.5%: $8,750.
- Costos de cierre de 2% a 5% del precio (el rango típico que da Freddie Mac): $5,000 a $12,500.
- Efectivo total para cerrar: entre $13,750 y $21,250.
Si un programa local te diera una ayuda hipotética de $10,000, necesitarías entre $3,750 y $11,250 de tu bolsillo. Si esa ayuda fuera una segunda hipoteca, también tendrías que contar con su pago o con las condiciones para devolverla.
Otras fuentes de dinero para el enganche
La CFPB menciona también los regalos de familiares (con una carta que confirme que no es un préstamo y prueba de dónde salió el dinero) y la posibilidad de retirar hasta $10,000 de una IRA para comprar tu primera vivienda sin la penalidad de 10% por retiro anticipado. Antes de tocar tu cuenta de retiro, habla con un asesor de impuestos.
Educación para compradores
Los cursos de educación para compradores de vivienda (homebuyer education) explican el proceso completo: presupuesto, crédito, cómo comparar préstamos, qué pasa en el cierre y cómo mantener tu casa. Algunos programas de ayuda y algunos préstamos los exigen, y la CFPB señala que ciertos prestamistas ofrecen descuentos a quienes los completan. Pregunta a cada programa si el curso es obligatorio y cuáles acepta.
Las agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD (HUD-approved housing counseling agencies) dan consejos sobre comprar casa, muchas veces gratis o a bajo costo. Pueden decirte qué programas existen en tu zona y si calificas.
- Busca una por código postal en el sitio de la CFPB y pregunta si atienden en español.
- Llama a la línea de HUD: (800) 569-4287.
- La CFPB también menciona la línea HOPE, disponible las 24 horas: (888) 995-4673.
Paso a paso para aprovechar la ayuda
- Revisa tu crédito y tus deudas. Saca tus reportes gratis y corrige errores. Lee cómo leer tu reporte de crédito y calcula tu relación deuda-ingreso.
- Calcula cuánto puedes pagar. Usa la calculadora de abajo para ver un precio de casa realista para tu presupuesto.
- Habla con un asesor de vivienda aprobado por HUD. Te ayudará a encontrar programas para los que calificas.
- Visita el sitio de la HFA de tu estado y de tu ciudad o condado. Anota los límites de ingreso, de precio y los requisitos.
- Toma el curso para compradores si el programa lo pide.
- Busca prestamistas que trabajen con el programa. Pregunta a la agencia qué prestamistas participan. La CFPB también sugiere preguntar a los prestamistas locales si tienen programas especiales. Pide Estimaciones de Préstamo (Loan Estimate) a varios y compara.
- Revisa los costos de cierre y la Declaración de Cierre antes de firmar.
Si tienes ITIN en lugar de número de Seguro Social, pregunta a cada programa por sus requisitos de elegibilidad, porque muchos se combinan con préstamos FHA o convencionales que exigen un estatus migratorio específico. Lo explicamos en hipoteca con ITIN.
Preguntas frecuentes
¿Hay dinero gratis del gobierno para comprar casa?
Algunos programas estatales y locales dan ayuda para el pago inicial o los costos de cierre, pero muchas veces es una segunda hipoteca que tienes que devolver bajo ciertas condiciones. Lee bien los términos y desconfía de anuncios que prometen "subsidios" a cambio de un pago por adelantado.
¿Puedo usar la ayuda para el pago inicial con un préstamo FHA?
Sí, en muchos casos. La CFPB explica que muchos programas de ayuda se combinan con préstamos FHA o convencionales, y HUD permite que una entidad de gobierno aporte el pago inicial mínimo dentro de un programa de vivienda.
¿Cómo encuentro la agencia de vivienda de mi estado?
El Consejo Nacional de Agencias Estatales de Vivienda (NCSHA) tiene un directorio con el enlace a la agencia de cada estado. Un asesor de vivienda aprobado por HUD también puede orientarte.
¿Tengo que ser comprador de primera vivienda para recibir ayuda?
No siempre. Muchos programas son para compradores de primera vivienda, pero algunos aceptan a quienes ya han sido dueños. Además, según la definición de la FHA, cuentas como comprador de primera vivienda si no has sido dueño de una propiedad en los últimos tres años.
¿Los cursos para compradores cuestan dinero?
Depende de quién los ofrezca. Muchas agencias de asesoría aprobadas por HUD dan servicios gratis o a bajo costo. Pregunta el precio antes de inscribirte y si el programa que te interesa acepta ese curso.
Fuentes
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "Special loan programs". consumerfinance.gov
- CFPB, "Where can I find information on programs for first-time home buyers?". consumerfinance.gov
- CFPB, "Where can I get money for a down payment on a home?". consumerfinance.gov
- National Council of State Housing Agencies (NCSHA), "Housing Help". ncsha.org
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), "Mortgagee Letter 2019-06: Downpayment Assistance and Operating in a Governmental Capacity". hud.gov
- HUD, "FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1: Glossary". hud.gov
- CFPB, "FHA loans". consumerfinance.gov
- CFPB, "Find a housing counselor". consumerfinance.gov
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