Antes de buscar casa o carro, conviene saber cuánto te pueden prestar y, sobre todo, cuánto te conviene pedir. Los prestamistas responden la primera pregunta con una medida llamada relación deuda-ingreso. Esta calculadora la usa al revés: parte de tu ingreso y de tus deudas actuales y te dice cuánto espacio te queda para un pago nuevo.
Cómo usar esta calculadora
Ingreso bruto mensual (gross monthly income). Lo que ganas al mes antes de impuestos y otras deducciones. Si te pagan por hora o cada dos semanas, conviértelo a mensual (por ejemplo, si te pagan cada dos semanas: pago × 26 ÷ 12). Si trabajas por cuenta propia, los prestamistas suelen basarse en tus declaraciones de impuestos, así que usa el ingreso que reportas.
Pagos de deudas mensuales actuales (monthly debt payments). Los pagos mínimos de tarjetas, préstamo de auto, préstamos estudiantiles, personales y cualquier otra deuda que aparezca en tu reporte de crédito. No incluyas gastos como comida, servicios o el seguro del carro.
DTI máximo (maximum debt-to-income ratio). El porcentaje de tu ingreso que, como máximo, se destinaría a deudas, contando el préstamo nuevo. Por defecto es 36%; también puedes elegir 43%.
APR y plazo (APR and term). La tasa de porcentaje anual y el número de meses o años del préstamo que estás considerando.
Resultados. El pago mensual máximo para el préstamo nuevo y el monto máximo que podrías pedir con ese pago.
Cómo se calcula
1. Pago total máximo para deudas: ingreso bruto mensual × DTI máximo
2. Pago máximo para el préstamo nuevo: pago máximo = ingreso × DTI − deudas actuales
3. Monto máximo del préstamo. Es la fórmula de amortización despejada para el monto:
P = M × (1 − (1 + r)^−n) / r
donde M es el pago máximo, r = APR ÷ 12 y n es el número de meses.
Por qué 36% y 43%. La CFPB explica que cada tipo de préstamo y cada prestamista tiene sus propios límites de DTI. Las dos opciones son referencias conocidas. Según la Guía de Ventas (Selling Guide) de Fannie Mae, el DTI total máximo para préstamos evaluados de forma manual es 36% y puede llegar a 45% si cumples requisitos de crédito y reservas; en préstamos evaluados con su sistema automatizado (DU), el máximo es 50%. El 43% fue durante años el límite de DTI de la definición general de "hipoteca calificada" (qualified mortgage); en diciembre de 2020 la CFPB lo reemplazó por un límite basado en el precio del préstamo, pero muchas personas y prestamistas lo siguen usando como referencia.
Ingreso bruto de $5,500 al mes y $450 en pagos actuales ($350 del carro y $100 de mínimo de tarjeta). Supongamos un préstamo a 30 años con una tasa de 7%.
Con DTI de 36%:
- Pago total máximo para deudas: $5,500 × 0.36 = $1,980
- Pago máximo para el préstamo nuevo: $1,980 − $450 = $1,530
- Monto máximo: $1,530 × (1 − 1.005833^−360) / 0.005833 = $229,970.58
Con DTI de 43%: pago máximo de $2,365 − $450 = $1,915 y monto máximo de $287,838.99.
Pero en una hipoteca, los prestamistas cuentan el pago completo: principal, interés, impuestos, seguro y, si aplica, PMI y HOA. Si esos extras suman unos $450 al mes, solo quedan $1,080 para principal e interés con DTI de 36%, y el monto máximo baja a unos $162,332.
Qué hacer con el resultado
Compara con tu presupuesto real. El DTI usa tu ingreso antes de impuestos y no cuenta comida, renta actual, cuidado de niños ni dinero que envías a tu familia. Haz un presupuesto con tu ingreso neto y decide un pago que te deje margen para ahorrar.
Para comprar casa, pasa el resultado a la calculadora de hipoteca e incluye impuestos, seguro y PMI. Lee tipos de hipoteca y, si usas ITIN, hipotecas con ITIN.
Para un carro, usa la calculadora de préstamo de auto, que añade el impuesto de venta y el trade-in.
Si tu DTI está alto, baja tus deudas antes de pedir más. La calculadora de deudas te ayuda a planear cómo. Lee la guía completa sobre la relación deuda-ingreso.
Revisa tu crédito. Tu puntaje influye en la tasa, y la tasa cambia cuánto puedes pedir con el mismo pago. Consulta cómo leer tu reporte de crédito y, si recién empiezas, cómo construir crédito desde cero.
Límites de esta calculadora
Es una estimación. Los prestamistas también evalúan tu puntaje de crédito, tu historial de empleo, tus ahorros y el tipo de préstamo, y cada uno decide qué ingresos y deudas cuenta. Algunos préstamos usan dos medidas de DTI, una solo con el pago de vivienda y otra con todas las deudas. Los impuestos, el seguro y los cargos que forman parte de un pago real no están incluidos en el monto máximo, salvo que los restes tú. Habla con el prestamista o con un consejero de vivienda aprobado por HUD para una cifra más precisa.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la relación deuda-ingreso (DTI)?
Según la CFPB, es la suma de todos tus pagos mensuales de deudas dividida entre tu ingreso bruto mensual. Si pagas $1,500 al mes en deudas y ganas $5,000 brutos, tu DTI es 30%.
¿Qué DTI necesito para una hipoteca?
Depende del préstamo y del prestamista. Como referencia, Fannie Mae fija 36% para préstamos evaluados manualmente (hasta 45% con requisitos adicionales) y hasta 50% con su sistema automatizado. Préstamos FHA, VA y otros tienen sus propias reglas.
¿Cuentan la renta o los servicios en el DTI?
Por lo general, el DTI cuenta pagos de deudas como préstamos y tarjetas, no gastos como servicios públicos o comida. Si estás comprando casa, el pago de la nueva hipoteca reemplaza tu renta en el cálculo.
¿Cómo puedo pedir más sin aumentar el riesgo?
Las formas más seguras son bajar tus deudas actuales, aumentar tu pago inicial o mejorar tu crédito para conseguir una tasa más baja. Alargar el plazo también sube el monto, pero aumenta el interés total.
Fuentes
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "¿Qué es una relación deuda-ingreso?". consumerfinance.gov
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "¿Qué es una hipoteca calificada?". consumerfinance.gov
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "Consumer Financial Protection Bureau Issues Two Final Rules to Promote Access to Responsible, Affordable Mortgage Credit" (10 de diciembre de 2020). consumerfinance.gov
- Fannie Mae, Selling Guide B3-6-02, "Debt-to-Income Ratios". selling-guide.fanniemae.com
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "What is an escrow or impound account?". consumerfinance.gov
Esta página es informativa y no sustituye la asesoría de un profesional financiero, legal o de impuestos. Las cifras de los ejemplos son hipotéticas. Revisa siempre los términos de tu oferta. ¿Ves un error? Escríbenos.
