Cuando empiezas a buscar casa, los prestamistas te hablan de "convencional", "FHA", "30 años fija" o "5/6 ARM" como si todo el mundo supiera qué significa. La buena noticia es que cualquier hipoteca (mortgage) se puede describir con solo tres decisiones, como explica la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB):
- El tipo de préstamo: convencional, del gobierno (FHA, VA, USDA) o de un programa especial.
- El plazo (loan term): cuántos años tienes para pagar, casi siempre 15 o 30.
- El tipo de tasa de interés (interest rate type): fija o ajustable.
Entender cada pieza te ayuda a hacer las preguntas correctas y a comparar ofertas de forma justa.
Préstamos convencionales
Un préstamo convencional (conventional loan) es el que no está asegurado ni garantizado por una agencia del gobierno. Según la CFPB, es el tipo de hipoteca más común y suele costar menos que un préstamo FHA, aunque puede ser más difícil calificar.
Préstamos conformes y "jumbo". La mayoría de los préstamos convencionales son "conformes" (conforming): cumplen las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac, que los compran a los prestamistas. Para 2026, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) fijó el límite conforme para una vivienda de una unidad en $832,750 en la mayor parte del país y en $1,249,125 en las zonas de alto costo. Un préstamo que supera el límite de tu condado se llama préstamo jumbo (jumbo loan) y suele tener requisitos más estrictos.
Pago inicial. Freddie Mac explica que el pago inicial (enganche o prima; down payment) de un préstamo convencional va de 3% a 20% del precio, según tu crédito y el programa. Si das menos de 20%, normalmente tendrás que pagar seguro hipotecario privado (PMI). Lo explicamos en nuestra guía sobre el seguro hipotecario.
Préstamos del gobierno
En estos préstamos el dinero lo presta un banco, una cooperativa de crédito u otra compañía, pero una agencia federal asegura o garantiza una parte. Eso permite requisitos más flexibles.
FHA
La Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), asegura préstamos que, según la CFPB, permiten pagos iniciales desde 3.5% y puntajes de crédito más bajos que la mayoría de los préstamos convencionales. HUD exige un puntaje de 580 o más para el financiamiento máximo; con un puntaje de 500 a 579 necesitas al menos 10% de pago inicial, y por debajo de 500 no calificas.
Todos los préstamos FHA llevan prima de seguro hipotecario (MIP), con un pago al cierre y una prima anual. Además, tienen un límite que depende del condado: para 2026, HUD lo fijó entre $541,287 (zonas de bajo costo) y $1,249,125 (zonas de alto costo) para una vivienda de una unidad.
VA
El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) garantiza préstamos para militares en servicio activo, veteranos y algunos cónyuges sobrevivientes que obtengan un Certificado de Elegibilidad (COE). Según el VA, en la mayoría de los casos no se requiere pago inicial (si el precio no supera la tasación) y no hay seguro hipotecario, aunque normalmente pagas una comisión de financiamiento (funding fee) única.
USDA
El programa de préstamos garantizados del Departamento de Agricultura (USDA) ofrece financiamiento de 100% (sin pago inicial) para comprar una vivienda principal en zonas rurales elegibles. Tus ingresos no pueden pasar de 115% del ingreso medio de la zona, el préstamo es solo a tasa fija de 30 años y debes ser ciudadano, nacional no ciudadano o "extranjero calificado" (qualified alien). Puedes revisar si una dirección es elegible en el sitio del USDA.
Programas estatales y locales
Además de los préstamos federales, las agencias estatales y locales de vivienda tienen programas para compradores de ingresos bajos o moderados, compradores de primera vivienda y empleados públicos. Los resumimos en programas para compradores de primera vivienda.
| Tipo | Pago inicial mínimo | Seguro hipotecario | Para quién |
|---|---|---|---|
| Convencional | Desde 3% | PMI si das menos de 20% | Buen crédito; préstamos hasta el límite conforme |
| FHA | 3.5% (puntaje 580+) o 10% (500–579) | MIP siempre | Crédito más bajo o poco ahorro |
| VA | 0% en la mayoría de los casos | No; hay comisión de financiamiento | Militares, veteranos y algunos cónyuges |
| USDA | 0% | Comisión inicial y primas anuales al USDA | Ingresos bajos o moderados en zonas rurales elegibles |
El plazo: 15 o 30 años
El plazo cambia tu pago mensual y lo que pagas en total. La CFPB resume la diferencia así: un plazo más corto tiene pagos mensuales más altos, pero la tasa suele ser más baja (a veces hasta un punto porcentual) y pagas mucho menos interés en total.
Supongamos un préstamo de $300,000 y estas tasas hipotéticas: 6.5% a 30 años y 5.75% a 15 años.
- 30 años: pago de capital e interés de $1,896.20 al mes; interés total en la vida del préstamo: $382,633.47.
- 15 años: pago de $2,491.23 al mes; interés total: $148,421.45.
El préstamo a 15 años cuesta $595.03 más al mes, pero te ahorra $234,212.02 en intereses. Estas cifras no incluyen impuestos, seguro ni seguro hipotecario.
Un plazo de 30 años te da más margen en el presupuesto mensual. Si eliges 30 años, puedes hacer pagos adicionales al capital cuando puedas; revisa primero que tu préstamo no tenga penalidad por pago anticipado (prepayment penalty). Nuestra tabla de amortización te muestra el efecto.
Tasa fija o tasa ajustable (ARM)
Tasa fija
Con una hipoteca de tasa fija (fixed-rate mortgage), la tasa se establece al obtener el préstamo y no cambia. El pago de capital e interés es el mismo durante todo el plazo. La guía de la CFPB sugiere considerarla si prefieres pagos predecibles o piensas quedarte en la casa mucho tiempo.
Tasa ajustable (ARM)
En una hipoteca de tasa ajustable (adjustable-rate mortgage, ARM), la tasa inicial dura un periodo limitado y después cambia según un índice (index) más un margen (margin) que fija el prestamista. Según la guía en español de la CFPB, en una "5/6" o "5/1" el primer número indica cuántos años dura la tasa inicial y el segundo, cada cuánto cambia después (cada 6 meses o cada año).
Las ARM tienen límites (caps) que restringen cuánto puede subir la tasa en el primer ajuste, en los siguientes y durante toda la vida del préstamo. Pide que te expliquen esos límites y cuál sería tu pago máximo.
Préstamo de $300,000 a 30 años con una ARM 5/6 que empieza con una tasa hipotética de 6%. El pago inicial de capital e interés es $1,798.65. Después de cinco años quedan $279,163.07 por pagar. Si en el primer ajuste la tasa sube dos puntos, a 8%, el pago pasa a $2,154.63: $355.98 más al mes.
La CFPB advierte que no debes contar con refinanciar antes de que suba la tasa. Si baja el valor de tu casa o pierdes ingresos, quizás no califiques para refinanciar. Considera una ARM solo si podrías pagar incluso el pago máximo.
Cómo elegir
- Compara el costo total, no solo la tasa. Pide a varios prestamistas una Estimación de Préstamo (Loan Estimate) para el mismo tipo de préstamo y compáralas. Nuestra guía de costos de cierre explica cómo leerlas.
- Haz los números con tu presupuesto real. Usa la calculadora de abajo con impuestos, seguro y seguro hipotecario, y revisa tu relación deuda-ingreso.
- Revisa tu crédito antes de solicitar. Tu puntaje de crédito influye en el tipo de préstamo y la tasa que te ofrecen.
- Si tienes ITIN en lugar de número de Seguro Social, lee nuestra guía sobre hipotecas con ITIN, porque las opciones son distintas.
Si quieres ayuda gratuita o de bajo costo, un asesor de vivienda aprobado por HUD (HUD-approved housing counselor) puede revisar tus opciones contigo. Llama al (800) 569-4287 o busca uno por código postal en el sitio de la CFPB, y pregunta si atienden en español.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el tipo de hipoteca más común?
Según la CFPB, la mayoría de los préstamos son convencionales. Suelen costar menos que los préstamos FHA para quienes tienen buen crédito, pero tienen requisitos más estrictos.
¿Es mejor un préstamo FHA o uno convencional?
Depende de tu crédito y de cuánto puedas dar de pago inicial. La CFPB explica que, con buen crédito y un pago inicial de 10% a 15%, un préstamo FHA tiende a ser más caro; con un puntaje más bajo o poco pago inicial, el FHA muchas veces es la opción más barata. Pide cotizaciones de ambos y compara el costo total.
¿Cuál es el límite de préstamo conforme en 2026?
La FHFA fijó el límite base para 2026 en $832,750 para una vivienda de una unidad, y hasta $1,249,125 en las zonas de alto costo. En Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU. el límite base es $1,249,125.
¿Me conviene una hipoteca de tasa ajustable?
Puede tener sentido si piensas vender en pocos años o estás seguro de que podrías pagar el pago máximo. Si prefieres estabilidad o planeas quedarte mucho tiempo, la tasa fija suele ser la opción más segura.
¿Puedo cambiar de una ARM a tasa fija más adelante?
Sí, refinanciando, siempre que califiques en ese momento. Refinanciar tiene costos, así que revisa nuestra guía sobre cuándo conviene refinanciar.
Fuentes
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "Understand the different kinds of loans available". consumerfinance.gov
- Federal Housing Finance Agency (FHFA), "FHFA Announces Conforming Loan Limit Values for 2026". fhfa.gov
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), "HUD's Federal Housing Administration Announces 2026 Loan Limits". hud.gov
- CFPB, "FHA loans". consumerfinance.gov
- U.S. Department of Veterans Affairs (VA), "VA-backed purchase loan". va.gov
- U.S. Department of Agriculture (USDA), "Single Family Housing Guaranteed Loan Program". rd.usda.gov
- CFPB, "Guía del consumidor para entender las hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM)". files.consumerfinance.gov
- Freddie Mac, "Understanding homebuying costs". myhome.freddiemac.com
Esta página es informativa y no sustituye la asesoría de un profesional financiero, legal o de impuestos. Las cifras de los ejemplos son hipotéticas. Revisa siempre los términos de tu oferta. ¿Ves un error? Escríbenos.
