El pago inicial (enganche o prima; down payment) es la parte del precio de la casa que pagas de tu bolsillo al comprar. El resto lo cubre la hipoteca. Mucha gente cree que necesita 20% para comprar, y eso los hace esperar años. La realidad es más flexible: según el tipo de préstamo, el mínimo puede ser 3.5%, 3% o incluso cero.
Pero que puedas dar poco no significa que siempre te convenga. Aquí verás los mínimos, lo que cuesta dar menos y cómo encontrar un punto medio.
Pago inicial mínimo por tipo de préstamo
| Tipo de préstamo | Pago inicial mínimo | Lo que debes saber |
|---|---|---|
| Convencional | 3% | Con menos de 20%, normalmente pagas PMI |
| FHA | 3.5% con puntaje de 580 o más; 10% con puntaje de 500 a 579 | Siempre lleva prima de seguro hipotecario (MIP) |
| VA | 0% en la mayoría de los casos | Para militares, veteranos y algunos cónyuges; hay comisión de financiamiento |
| USDA | 0% | Para zonas rurales elegibles y límites de ingreso |
Convencional. Freddie Mac explica que el pago inicial de un préstamo convencional va de 3% a 20% del precio, según tu historial de crédito y el programa.
FHA. La CFPB indica que los préstamos FHA permiten pagos iniciales desde 3.5%. HUD exige un puntaje de crédito (credit score) de 580 o más para ese mínimo; entre 500 y 579, el préstamo puede cubrir como máximo 90% del valor, así que necesitas 10%.
VA. Según el VA, no hace falta pago inicial en la mayoría de los casos, siempre que el precio no supere la tasación. La comisión de financiamiento (funding fee) baja si das más: en un primer uso es 2.15% del préstamo con menos de 5% de pago inicial, 1.5% con 5% o más y 1.25% con 10% o más. Quienes reciben compensación del VA por una discapacidad relacionada con el servicio no la pagan.
USDA. El préstamo garantizado del USDA ofrece financiamiento de 100% a familias con ingresos de hasta 115% del ingreso medio de la zona que compren en un área rural elegible.
Si no sabes qué préstamo te queda mejor, lee primero tipos de hipoteca.
Lo que cuesta dar un pago inicial pequeño
Un pago inicial más bajo te permite comprar antes, pero tiene tres costos:
- Un préstamo más grande, y por lo tanto más intereses.
- Seguro hipotecario. La CFPB explica que el PMI normalmente se exige en préstamos convencionales con menos de 20% de pago inicial. Protege al prestamista, no a ti. En los préstamos FHA, el seguro hipotecario se paga siempre, sin importar cuánto des. Lo explicamos en seguro hipotecario: PMI y MIP.
- Posiblemente una tasa más alta. La CFPB señala que los prestamistas suelen ofrecer tasas más altas cuando el préstamo representa una parte mayor del valor de la casa (relación préstamo-valor o LTV).
Casa de $350,000 con una tasa hipotética de 6.5% a 30 años. Pago mensual de capital e interés según el pago inicial:
| Pago inicial | Monto | Préstamo | Pago mensual (capital e interés) |
|---|---|---|---|
| 3.5% | $12,250 | $337,750 | $2,134.81 |
| 5% | $17,500 | $332,500 | $2,101.63 |
| 10% | $35,000 | $315,000 | $1,991.01 |
| 20% | $70,000 | $280,000 | $1,769.79 |
En un préstamo FHA con 3.5%, además se suma la prima inicial de seguro hipotecario de 1.75%, que casi siempre se financia: $5,910.63, para un préstamo total de $343,660.63 y un pago de $2,172.17. Encima va la prima anual de 0.55% (vigente desde marzo de 2023 para préstamos de más de 15 años, de hasta $726,200, con menos de 5% de pago inicial), unos $155 al mes al principio. Impuestos y seguro de la casa van aparte.
Prueba tus propios números, con impuestos, seguro y PMI, en la calculadora:
De dónde puede salir el dinero
La CFPB menciona varias fuentes. Avísale siempre a tu prestamista de dónde viene el dinero, porque lo va a revisar.
- Tus ahorros. El prestamista querrá ver estados de cuenta de los últimos meses. Los depósitos grandes que no se puedan explicar retrasan la aprobación.
- Un regalo de familiares. En algunos préstamos se permite usar un regalo (gift) para el pago inicial si demuestras de dónde salió el dinero y entregas una carta firmada que diga que es un regalo y no un préstamo.
- Programas de ayuda para el pago inicial (down payment assistance). Organizaciones locales sin fines de lucro o del gobierno a veces ofrecen una segunda hipoteca con condiciones especiales para cubrir el pago inicial. Muchos estados también tienen programas. Lo explicamos en programas para compradores de primera vivienda.
- Tu cuenta de retiro. La CFPB explica que podrías retirar hasta $10,000 de una IRA para comprar tu primera vivienda sin la penalidad de 10% por retiro anticipado. Piénsalo dos veces: ese dinero deja de crecer para tu jubilación. Consulta a un asesor de impuestos antes.
Pedir prestado el pago inicial (por ejemplo, con un préstamo personal o una tarjeta) aumenta tus deudas y tu pago mensual, y puede afectar tu relación deuda-ingreso justo cuando el prestamista la está evaluando. Tampoco recurras a préstamos de día de pago para completar el enganche.
Cuánto conviene dar
No hay una cifra correcta para todos. Estas preguntas te ayudan a decidir:
- ¿Cuánto necesitas para el cierre? Los costos de cierre suelen ser de 2% a 5% del precio, según Freddie Mac, y se pagan aparte del pago inicial.
- ¿Te queda un fondo de emergencia? Una casa trae gastos inesperados: un calentador que se daña, el techo, una reparación. Quedarte sin ahorros después de mudarte te pone en riesgo de endeudarte con tarjetas.
- ¿Cuánto tiempo tardarías en juntar más? Si llegar a 10% o 20% te tomaría años, comprar antes con menos enganche puede tener sentido. El seguro hipotecario se puede quitar más adelante en muchos préstamos convencionales.
- ¿Cómo cambia tu pago mensual? Compara el pago completo, con seguro hipotecario, en dos o tres escenarios. Escoge el que puedas pagar con comodidad todos los meses.
- ¿Qué dice tu crédito? Con un puntaje más alto, un préstamo convencional con 5% o 10% puede salir más barato que uno FHA. Revisa cómo funciona el puntaje de crédito.
Un asesor de vivienda aprobado por HUD (HUD-approved housing counselor) puede ayudarte a hacer este análisis sin costo o a bajo costo. Llama al (800) 569-4287.
Preguntas frecuentes
¿Necesito 20% de pago inicial para comprar casa?
No. Los préstamos convencionales permiten desde 3%, los FHA desde 3.5% y los VA y USDA pueden no requerir pago inicial. Dar 20% en un préstamo convencional sí te permite evitar el seguro hipotecario privado.
¿El pago inicial incluye los costos de cierre?
No. Son dos cantidades distintas. Los costos de cierre cubren cosas como la tasación, el seguro de título y las comisiones del prestamista, y suelen ser de 2% a 5% del precio, según Freddie Mac.
¿Puedo usar un regalo de mis padres para el enganche?
En muchos préstamos sí, si demuestras de dónde viene el dinero y entregas una carta firmada que diga que es un regalo y no un préstamo. Pregúntale a tu prestamista qué documentos exige.
¿Cuál es el pago inicial mínimo para un préstamo FHA?
Es 3.5% si tu puntaje de crédito es de 580 o más. Si tu puntaje está entre 500 y 579, necesitas al menos 10%. Con menos de 500 no calificas para FHA.
¿Sirve de algo dar más del 20%?
Reduce tu préstamo, tu pago mensual y los intereses totales. Pero no conviene si te deja sin fondo de emergencia o sin dinero para el cierre y las reparaciones.
Fuentes
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "FHA loans". consumerfinance.gov
- CFPB, "Where can I get money for a down payment on a home?". consumerfinance.gov
- CFPB, "What is private mortgage insurance?". consumerfinance.gov
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), "Mortgagee Letter 2010-29: Minimum Credit Scores and Loan-to-Value Ratios". hud.gov
- HUD, "Mortgagee Letter 2023-05: Reduction of FHA Annual Mortgage Insurance Premium Rates". hud.gov
- Freddie Mac, "Understanding homebuying costs". myhome.freddiemac.com
- U.S. Department of Veterans Affairs (VA), "VA funding fee and loan closing costs". va.gov
- U.S. Department of Agriculture (USDA), "Single Family Housing Guaranteed Loan Program". rd.usda.gov
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