Cuándo conviene refinanciar una hipoteca

Cuando las tasas bajan, empiezan a llegar cartas y anuncios que te invitan a refinanciar tu casa. A veces es una gran decisión, y otras veces solo le conviene a quien te vende el préstamo. La diferencia está en unos cálculos sencillos que puedes hacer tú mismo antes de llamar a un prestamista.

Qué significa refinanciar

Refinanciar (refinance) es reemplazar tu hipoteca actual por un préstamo nuevo, con una nueva tasa, un nuevo plazo y un nuevo pago mensual. Freddie Mac explica que puedes hacerlo con tu prestamista actual o con otro, y que hay dos tipos principales:

• Sin retiro de efectivo (no cash-out o rate-and-term): refinancias solo lo que debes. Es el tipo más común.
• Con retiro de efectivo (cash-out): pides más de lo que debes y recibes la diferencia en efectivo.

Razones comunes para refinanciar

Bajar la tasa de interés. Si las tasas están más bajas que cuando cerraste, podrías reducir tu pago mensual y los intereses totales.

Pasar de tasa ajustable a tasa fija. Si tienes una hipoteca de tasa ajustable (ARM) y te preocupa que suba, cambiar a tasa fija te da pagos estables. La CFPB advierte que no debes contar con poder refinanciar: si la casa pierde valor o tus ingresos bajan, quizás no califiques. Aprende más en tipos de hipoteca.

Acortar el plazo. Pasar de 30 a 15 años sube el pago, pero acumulas capital más rápido y pagas menos intereses en total.

Quitar el seguro hipotecario de un préstamo FHA. Si tu préstamo FHA cobra la prima de seguro hipotecario (MIP) de por vida, refinanciar a un préstamo convencional cuando tengas suficiente capital puede eliminarla. La CFPB aclara que en un préstamo convencional normalmente pagas seguro hipotecario privado (PMI) si tu capital es menor de 20%. Más detalles en seguro hipotecario: PMI y MIP.

Sacar efectivo. Para reparaciones, mejoras o para cambiar tu situación financiera. Lo vemos más abajo.

Cuánto cuesta refinanciar

Al refinanciar pagas costos de cierre parecidos a los de la compra. Según Freddie Mac, suelen sumar de 3% a 6% del saldo del préstamo, según el prestamista, tu crédito y el lugar donde vives. Incluyen la originación, la tasación, el informe de crédito, los servicios de título, las tarifas de registro y, en algunos estados, los honorarios de abogado. Si quieres bajar la tasa pagando puntos de descuento, eso se paga aparte, al cierre.

Pide una Estimación de Préstamo (Loan Estimate) a varios prestamistas, incluido el tuyo, y compara los costos totales. Nuestra guía de costos de cierre te explica cómo leerla.

El punto de equilibrio

Freddie Mac propone una prueba rápida: divide el costo total del refinanciamiento entre lo que ahorrarías cada mes. El resultado es el número de meses que necesitas para recuperar lo que pagaste. Si piensas quedarte en la casa (y con el préstamo) más tiempo que eso, el refinanciamiento empieza a darte ganancia.

Esta prueba no sirve para un refinanciamiento cash-out, porque en ese caso tu saldo sube.

Con la calculadora de amortización puedes ver cuánto debes hoy, cuánto interés te falta pagar y comparar plazos:

Preguntas que debes hacerte

• ¿Cuánto tiempo pienso quedarme en la casa? Si podrías mudarte antes del punto de equilibrio, probablemente no te conviene.
• ¿Estoy reiniciando el reloj? Volver a 30 años baja el pago, pero puede aumentar el costo total. Pregunta por un plazo igual o menor al que te queda.
• ¿Cuál es la APR, no solo la tasa? La tasa de porcentaje anual (APR) incluye parte de los costos y te ayuda a comparar.
• ¿Cómo está mi crédito? Tu puntaje de crédito afecta la tasa que te ofrecen.
• ¿Mi préstamo actual tiene penalidad por pago anticipado? Revisa tus documentos o pregúntale a tu administrador.

Refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out)

Con un cash-out pides un préstamo nuevo por más de lo que debes y recibes una parte de tu capital en efectivo. Freddie Mac señala que puede tener sentido si tienes bastante capital y necesitas dinero para mejoras de la casa o para mejorar tu situación financiera, pero que estos préstamos suelen tener una tasa un poco más alta porque el prestamista asume más riesgo.

Antes de hacerlo, ten en cuenta:

• Tu casa queda como garantía de una deuda más grande. Si usas el dinero para pagar tarjetas de crédito, conviertes una deuda sin garantía en una deuda garantizada por tu casa. Si después no puedes pagar, arriesgas tu vivienda.
• Pagarás intereses por muchos años. Una compra pagada con cash-out puede terminar costando mucho más de lo que parece.
• Compara alternativas. Si tu objetivo es salir de deudas, revisa también consolidación de deudas y la consejería de crédito sin fines de lucro.

Opciones simplificadas para préstamos del gobierno

Si tu préstamo es FHA o VA, pregunta por sus refinanciamientos simplificados (streamline refinance). La CFPB indica que los préstamos VA suelen ofrecer opciones de refinanciamiento simplificadas y de bajo costo. Las reglas de HUD también incluyen refinanciamientos simplificados (Streamline Refinance) para préstamos FHA. Pide al prestamista que te explique los requisitos y los costos de cada opción.

Esta página es informativa y no sustituye la asesoría de un profesional financiero, legal o de impuestos. Las cifras de los ejemplos son hipotéticas. Revisa siempre los términos de tu oferta. ¿Ves un error? Escríbenos.