Cuando por fin te aceptan la oferta de una casa, todavía falta un paso importante: el cierre (closing), el día en que firmas los documentos y la casa pasa a ser tuya. Ese día, además del pago inicial, pagas los costos de cierre (closing costs). Muchos compradores primerizos no los esperan y se llevan una sorpresa. Conocerlos desde el principio te ayuda a ahorrar con tiempo y a negociar mejor.
Qué son los costos de cierre
Son los cargos por todos los servicios necesarios para darte el préstamo y transferirte la propiedad. Freddie Mac los divide en dos grupos:
- Cargos únicos (one-time fees): la solicitud y la originación del préstamo, el informe de crédito, la tasación (appraisal), la inspección, el seguro de título (title insurance), el levantamiento topográfico (survey), las tarifas del gobierno para registrar la escritura y, en algunos estados, los honorarios de abogado.
- Pagos por adelantado (prepaid items): normalmente el primer año del seguro de la casa y un depósito inicial en tu cuenta de plica (escrow account), que el administrador usa para pagar impuestos y seguro en tu nombre.
La Declaración de Cierre agrupa los costos en dos categorías, según la guía en español de la CFPB:
| Costos del préstamo | Otros costos |
|---|---|
| Costos de originación del prestamista, incluidos los de suscripción (underwriting) | Impuestos sobre la propiedad |
| Puntos de descuento (discount points), si decides pagarlos | Prima del seguro de la casa |
| Servicios que puedes buscar y comparar, como el agente de cierre y el seguro de título | Intereses del primer mes parcial, antes de tu primer pago completo |
| Servicios que no puedes elegir, como la tasación | Seguro contra inundaciones, si te lo exigen |
Cuánto suelen costar
Freddie Mac indica que los costos de cierre suelen estar entre 2% y 5% del precio de compra, y que varían según el lugar y el precio. En general el comprador paga la mayor parte, aunque en algunos casos el vendedor acepta cubrir una parte.
Para una casa de $300,000, un rango de 2% a 5% significa entre $6,000 y $15,000 de costos de cierre. Si además das 5% de pago inicial ($15,000), necesitarías entre $21,000 y $30,000 en efectivo para cerrar, más tus reservas para emergencias.
Los dos formularios clave
Las normas federales obligan a los prestamistas a usar formularios estándar, para que puedas comparar ofertas y revisar los números antes de firmar.
Estimación de Préstamo (Loan Estimate)
Es un formulario de tres páginas que el prestamista debe darte dentro de los tres días hábiles después de recibir tu solicitud. La CFPB explica que muestra la tasa de interés estimada, el pago mensual, los costos de cierre totales, los impuestos y seguros estimados, cómo podrían cambiar la tasa y los pagos, y si el préstamo tiene una penalidad por pago anticipado (prepayment penalty) o amortización negativa.
Recibirla no significa que te aprobaron. Te muestra las condiciones que el prestamista espera ofrecerte si decides seguir adelante. Según la guía de la CFPB, el prestamista solo puede cobrarte un cargo pequeño por revisar tu informe de crédito antes de dártela, y algunos no cobran nada.
Cómo compararlas: en la página 2, la sección D muestra los costos totales del préstamo (Total Loan Costs). En la página 3 verás la tasa de porcentaje anual (APR) y el porcentaje de interés total (TIP), que te ayudan a comparar el costo de cada oferta. Lee nuestra guía sobre qué es la APR.
Declaración de Cierre (Closing Disclosure)
Es un formulario de cinco páginas con los detalles finales del préstamo y lo que pagarás al cerrar. La ley exige que la recibas al menos tres días hábiles antes del cierre. Usa esos días para compararla línea por línea con tu Estimación de Préstamo y preguntar lo que no entiendas.
Según la guía de la CFPB, los cargos que aparecen como servicios que puedes buscar y comparar (services you can shop for) pueden subir al cierre, aunque por lo general no más de 10% de lo que decía la Estimación de Préstamo final.
Formularios en español. La CFPB publicó versiones modelo en español de la Estimación de Préstamo y de la Declaración de Cierre (formularios H-28). La ley permite a los prestamistas entregarlas traducidas, pero no los obliga. Pregunta si pueden dártelas en español. La CFPB también tiene su guía "Su conjunto de herramientas para préstamos hipotecarios" en español, con una muestra de cada formulario.
Cómo reducir los costos de cierre
- Pide al menos tres Estimaciones de Préstamo. La CFPB recomienda pedir ofertas por escrito a por lo menos tres prestamistas y comparar los costos totales, no solo la tasa.
- Elige tú los servicios que puedes comparar. El prestamista te dará una lista de proveedores, pero muchas veces puedes escoger otros si el prestamista acepta trabajar con ellos. Según la CFPB, el vendedor no puede exigirte que compres el seguro de título a una compañía en particular.
- Compara el seguro de la casa. Pide cotizaciones a varias aseguradoras y busca la mejor combinación de precio, cobertura y servicio.
- Negocia con el vendedor. Freddie Mac señala que, como parte de tu oferta, puedes pedirle al vendedor que cubra algunos gastos. Tu agente de bienes raíces puede ayudarte a negociarlo.
- Evalúa los puntos y los créditos del prestamista. Pagar puntos de descuento baja la tasa a cambio de más costo al cierre. Lo contrario, los créditos del prestamista (lender credits), reduce lo que pagas al cierre a cambio de una tasa más alta. También puedes elegir un préstamo sin puntos.
- Busca programas de ayuda. La CFPB explica que muchos estados y organizaciones locales ayudan a compradores de primera vivienda con el pago inicial o los costos de cierre. Mira nuestra guía de programas para compradores de primera vivienda.
Préstamo de $280,000 a 30 años. Supongamos que un prestamista te ofrece 6.75% sin puntos, o 6.5% si pagas 1 punto (1% del préstamo, $2,800) al cierre.
- A 6.75%, el pago de capital e interés es $1,816.07.
- A 6.5%, es $1,769.79, es decir, $46.28 menos al mes.
Para recuperar los $2,800 necesitas unos 61 meses (poco más de 5 años). Si piensas vender o refinanciar antes, probablemente no te conviene pagar el punto.
Desconfía de las ofertas "sin costos de cierre". Freddie Mac advierte que ningún préstamo es gratis: normalmente esos costos se cubren con una tasa más alta o se suman al préstamo, y pueden salir más caros con el tiempo.
Para ver cómo cambia tu pago si sumas costos al préstamo o pagas puntos, usa la calculadora:
Si algo en tus documentos no te queda claro, un asesor de vivienda aprobado por HUD (HUD-approved housing counselor) puede revisarlos contigo sin costo o a bajo costo. Llama al (800) 569-4287.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto son los costos de cierre de una casa?
Según Freddie Mac, suelen estar entre 2% y 5% del precio de compra, aunque varían mucho según el estado, el precio y el préstamo. Tu Estimación de Préstamo te dará la cifra para tu caso.
¿Quién paga los costos de cierre, el comprador o el vendedor?
El comprador suele pagar la mayoría. Pero puedes negociar en tu oferta que el vendedor cubra parte de ellos.
¿Puedo incluir los costos de cierre en el préstamo?
En algunos préstamos sí, o puedes aceptar una tasa más alta a cambio de créditos del prestamista. En ambos casos pagas más intereses con el tiempo, así que compara el costo total.
¿Qué hago si la Declaración de Cierre no coincide con la Estimación de Préstamo?
Pregúntale de inmediato al prestamista por qué cambió cada cifra. Algunos cargos pueden subir dentro de ciertos límites, pero tienes derecho a una explicación antes de firmar. Si no te convence, busca ayuda de un asesor de vivienda.
¿Me dan la Estimación de Préstamo en español?
La CFPB tiene versiones modelo en español, y la ley permite a los prestamistas usarlas, pero no los obliga. Pregunta antes de solicitar.
Fuentes
- Freddie Mac, "What Are Closing Costs and How Much Will I Pay?". myhome.freddiemac.com
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "What is a Loan Estimate?". consumerfinance.gov
- CFPB, "What is a Closing Disclosure?". consumerfinance.gov
- CFPB, "Su conjunto de herramientas para préstamos hipotecarios: guía paso a paso". files.consumerfinance.gov
- CFPB, "TILA-RESPA Integrated Disclosure forms and samples" (formularios modelo en español H-28). consumerfinance.gov
- CFPB, "Where can I find information on programs for first-time home buyers?". consumerfinance.gov
Esta página es informativa y no sustituye la asesoría de un profesional financiero, legal o de impuestos. Las cifras de los ejemplos son hipotéticas. Revisa siempre los términos de tu oferta. ¿Ves un error? Escríbenos.
