Muchas familias que trabajan, pagan impuestos y llevan años alquilando en Estados Unidos quieren comprar casa, pero no tienen número de Seguro Social (Social Security number, SSN). Si declaras impuestos con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN), comprar casa con hipoteca es posible. Solo que el camino es distinto al de la mayoría de los compradores, y conviene conocerlo antes de empezar.
Qué es el ITIN y qué no es
El IRS emite el ITIN, un número de nueve dígitos, a personas que necesitan un número de contribuyente para fines de impuestos federales y no pueden obtener un SSN. Según el IRS, se puede solicitar sin importar el estatus migratorio, con el Formulario W-7.
El IRS también aclara lo que el ITIN no hace: no te autoriza a trabajar en Estados Unidos ni te da derecho a beneficios del Seguro Social. Tampoco es prueba de estatus migratorio. Por eso, aunque un prestamista acepte tu ITIN como identificación, eso no te hace elegible para los programas hipotecarios del gobierno.
Si tu ITIN venció, el IRS indica que debes renovarlo si necesitas presentar una declaración de impuestos. Antes de solicitar una hipoteca, asegúrate de que esté vigente y de que tus declaraciones estén al día, porque el prestamista normalmente las usará para comprobar tus ingresos.
Por qué FHA, VA, USDA y los préstamos convencionales normalmente no aplican
Cada programa tiene sus propias reglas de elegibilidad. Lo que importa en todos es tu estatus migratorio, no solo el número que uses.
FHA. En la Carta Hipotecaria (Mortgagee Letter) 2025-09, HUD eliminó la elegibilidad de los residentes no permanentes. Para los casos FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025, pueden obtener un préstamo FHA los ciudadanos estadounidenses, los residentes permanentes legales (con prueba de USCIS) y los ciudadanos de los Estados Federados de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos.
Convencionales (Fannie Mae). La guía de Fannie Mae dice que cada prestatario debe tener un SSN o un ITIN válido además de cumplir los requisitos de residencia legal. Fannie Mae compra préstamos de residentes permanentes y no permanentes que estén legalmente en el país, y el prestamista debe garantizar esa presencia legal. En la práctica, si no tienes un estatus legal, un préstamo convencional que se venda a Fannie Mae no es una opción.
USDA. El programa de préstamos garantizados del USDA exige ser ciudadano, nacional no ciudadano o "extranjero calificado" (qualified alien).
VA. Es solo para militares, veteranos y algunos cónyuges sobrevivientes con Certificado de Elegibilidad (COE).
Las reglas de elegibilidad cambian y cada caso migratorio es distinto. Si tienes un estatus legal temporal, un permiso de trabajo o un trámite pendiente, consulta a un asesor de vivienda aprobado por HUD y, si hace falta, a un abogado de inmigración acreditado antes de decidir. Nunca des información falsa en una solicitud de hipoteca ni uses el número de otra persona: puede ser un delito federal.
Cómo funcionan las hipotecas con ITIN
Cuando el prestatario no cumple los requisitos de estatus de FHA o de Fannie Mae, el préstamo no puede asegurarse ni venderse por esas vías. Por eso, las hipotecas con ITIN suelen ser:
- Préstamos de cartera (portfolio loans): el banco, la cooperativa de crédito o la institución financiera de desarrollo comunitario (CDFI) que te presta se queda con el préstamo en sus libros, así que fija sus propias reglas.
- Préstamos no calificados (non-QM): no cumplen la definición de "hipoteca calificada" (Qualified Mortgage) de la CFPB. Esa definición excluye, por ejemplo, préstamos con periodos de solo interés, amortización negativa o plazos de más de 30 años.
Aunque el préstamo no sea "calificado", el prestamista sigue obligado por la regla federal de capacidad de pago (ability to repay): según la CFPB, debe hacer un esfuerzo de buena fe para determinar que puedes pagar la hipoteca antes de dártela.
Pago inicial, tasa y costos en términos generales
No hay una tarifa estándar: cada prestamista decide. Como el prestamista asume todo el riesgo, es común que pida un pago inicial (enganche o prima) mayor que el 3.5% de un préstamo FHA y que la tasa sea más alta que la de un préstamo convencional. A eso se suman los costos de cierre, que pagas al firmar.
Por eso es tan importante comparar. Una diferencia de tasa que parece pequeña cambia mucho el costo total.
Supongamos una casa de $280,000 y que un prestamista pide 15% de pago inicial ($42,000), de modo que el préstamo es de $238,000 a 30 años. Comparemos dos tasas hipotéticas:
- A 7%: pago de capital e interés de $1,583.42 al mes; interés total: $332,031.18.
- A 8.5%: pago de $1,830.01 al mes; interés total: $420,805.07.
La diferencia es de $246.59 al mes y de casi $89,000 en intereses durante el préstamo. Impuestos y seguro van aparte.
Lo que suelen pedir
Cada prestamista tiene su lista, pero prepárate para mostrar:
- Tu ITIN vigente y una identificación con foto (por ejemplo, pasaporte).
- Declaraciones de impuestos de los últimos años y comprobantes de ingresos.
- Estados de cuenta bancarios que muestren de dónde viene el dinero del pago inicial.
- Tu historial de crédito. Si tienes poco, pregunta si aceptan pruebas de pagos puntuales de renta o servicios. Nuestra guía de crédito con ITIN explica cómo construirlo.
Cómo comparar y protegerte
- Habla primero con un asesor de vivienda aprobado por HUD. Son agencias que ofrecen asesoría independiente, muchas veces gratis o a bajo costo. Busca una por código postal en el sitio de la CFPB o llama al (800) 569-4287, y pregunta si atienden en español.
- Pide ofertas a varios prestamistas. Cooperativas de crédito, bancos comunitarios y CDFIs son buenos lugares para preguntar. Lee nuestra comparación de cooperativas de crédito y bancos.
- Compara las Estimaciones de Préstamo (Loan Estimate). Todos los prestamistas usan el mismo formulario. Fíjate en la tasa de porcentaje anual (APR), los costos totales del préstamo, si la tasa es fija o ajustable y si hay penalidad por pago anticipado (prepayment penalty) o amortización negativa.
- Haz tu propio presupuesto. Usa la calculadora de abajo para ver cuánto puedes pedir prestado sin estirarte demasiado.
- Lee la Declaración de Cierre (Closing Disclosure). Debes recibirla al menos tres días hábiles antes del cierre. Compárala con la Estimación de Préstamo y pregunta por cualquier cambio.
Desconfía de quien te pida dinero por adelantado para "conseguirte" una hipoteca, te pida firmar documentos en blanco o te diga que pongas datos falsos. Si algo no te cuadra, consulta a un asesor de vivienda antes de firmar. Lee también nuestra guía sobre estafas de préstamos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo sacar un préstamo FHA con ITIN?
En general, no. Desde el 25 de mayo de 2025, HUD solo admite en el programa FHA a ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos. El ITIN no acredita ninguno de esos estatus.
¿Qué es un préstamo de cartera?
Es un préstamo que el prestamista conserva en lugar de venderlo a Fannie Mae o Freddie Mac. Como no tiene que seguir sus reglas, puede aceptar un ITIN, pero también fija sus propias tasas, pago inicial y comisiones.
¿Cuánto necesito de pago inicial para una hipoteca con ITIN?
Depende del prestamista y de tu perfil. Suele ser más que el mínimo de los programas del gobierno. Pide la cifra exacta por escrito en una Estimación de Préstamo y compara al menos con otros dos prestamistas.
¿Puedo comprar con un familiar que tiene número de Seguro Social?
Un familiar con estatus elegible puede solicitar un préstamo, solo o contigo, si el prestamista lo permite. Pero quién firma el préstamo y quién aparece en el título tiene consecuencias legales y financieras para ambos. Habla con un asesor de vivienda antes de decidir.
¿Una hipoteca con ITIN me ayuda a construir crédito?
Si el prestamista reporta tus pagos a las agencias de crédito, pagar a tiempo puede ayudar a tu historial. Pregúntale al prestamista si reporta los pagos y a qué agencias.
Fuentes
- Internal Revenue Service (IRS), "Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN)". irs.gov
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), "Mortgagee Letter 2025-09: Revisions to Residency Requirements". hud.gov
- Fannie Mae, "Selling Guide B2-2-01: General Borrower Eligibility Requirements". selling-guide.fanniemae.com
- Fannie Mae, "Selling Guide B2-2-02: Non–U.S. Citizen Borrower Eligibility Requirements". selling-guide.fanniemae.com
- U.S. Department of Agriculture (USDA), "Single Family Housing Guaranteed Loan Program". rd.usda.gov
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), "What is a Qualified Mortgage?". consumerfinance.gov
- CFPB, "Su conjunto de herramientas para préstamos hipotecarios: guía paso a paso". files.consumerfinance.gov
- CFPB, "Find a housing counselor". consumerfinance.gov
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