Calculadora de refinanciamiento de hipoteca

Refinanciar (refinance) es reemplazar tu hipoteca actual por un préstamo nuevo, con otra tasa, otro plazo y otro pago. Puede ahorrarte cientos de dólares al mes, pero cuesta miles en costos de cierre y a veces alarga los años que te faltan. Esta calculadora pone las dos opciones lado a lado.

Cómo usar esta calculadora

Saldo actual (current balance). Lo que debes hoy de principal. Está en tu estado de cuenta mensual de la hipoteca (mortgage statement).

Tasa actual (current rate). La tasa de interés de tu hipoteca actual, no la APR.

Años que faltan (remaining term). Cuántos años te quedan para terminar de pagar. Si sacaste un préstamo de 30 años hace 3 años, te faltan 27.

Tasa nueva y plazo nuevo (new rate, new term). La tasa y el plazo de la oferta que estás considerando. Usa la tasa que aparece en la Estimación del préstamo (Loan Estimate) que te dé el prestamista.

Costos de cierre (closing costs). Cargos del prestamista, tasación (appraisal), seguro de título, registro y otros. La calculadora supone que los pagas en efectivo al cerrar.

Resultados. El pago mensual actual y el nuevo (solo principal e interés), el ahorro mensual, el punto de equilibrio (break-even point) en meses y el interés que te falta pagar con cada opción.

Cómo se calcula

1. Los dos pagos. Para cada escenario, la calculadora usa la fórmula estándar de amortización sobre el mismo saldo actual:

M = P × r / (1 − (1 + r)^−n)

donde P es el saldo actual, r la tasa anual ÷ 12 y n el número de meses (los que te faltan para el préstamo actual y el plazo completo para el nuevo).

2. Ahorro mensual = pago actual − pago nuevo.

3. Punto de equilibrio = costos de cierre ÷ ahorro mensual, redondeado hacia arriba al mes completo. Es el número de meses que tardas en recuperar, con el ahorro, lo que pagaste para refinanciar.

4. Interés restante. Actual: pago actual × meses que faltan − saldo. Nuevo: pago nuevo × meses del nuevo plazo − saldo. Al interés nuevo se le suman los costos de cierre para comparar el costo total.

El costo de volver a empezar 30 años

Un pago más bajo es atractivo, pero parte del ahorro viene de estirar la deuda. En el ejemplo, ya habías pagado 3 años de tu hipoteca; con el préstamo nuevo vuelves a tener 30 por delante. Esos 36 pagos extra de $1,724.01 suman $62,064.36. Aquí la baja de tasa es suficiente para que aun así ganes, pero con una diferencia de tasa menor el refinanciamiento a 30 años podría terminar costándote más interés total que quedarte como estás.

Hay dos formas de evitarlo:

Elegir un plazo igual o más corto. Con la misma tasa de 6.25% a 27 años (324 meses), el pago sería $1,791.11, el ahorro $226.95 al mes y el interés restante $300,319.45. El punto de equilibrio sube a 27 meses, pero ahorras mucho más interés.

Refinanciar a 30 años y pagar como si fueran 27. Si tu préstamo no tiene multa por pago anticipado (prepayment penalty), pagar $1,791.11 al mes en lugar de $1,724.01 te llevaría a terminar en 27 años, con el mismo interés que el préstamo a 27 años, y te deja la opción de volver al pago normal en un mes difícil. Haz la prueba con la calculadora de amortización con pagos extra.

Qué hacer con el resultado

Compara el punto de equilibrio con tus planes. Si piensas vender o mudarte antes de ese mes, el refinanciamiento probablemente te cuesta más de lo que te ahorra. Lee nuestra guía completa sobre cuándo refinanciar una hipoteca.

Usa costos realistas. Según Freddie Mac, refinanciar suele costar entre 3% y 6% del principal. Sobre $280,000, eso es de $8,400 a $16,800. Con esos costos, el punto de equilibrio del ejemplo subiría a 29 y 58 meses. Lee más sobre los costos de cierre.

Cuidado con el refinanciamiento "sin costo". La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica que todas las hipotecas tienen costos: un préstamo "sin costo" los cubre con una tasa más alta o los suma al monto del préstamo. En el ejemplo, sumar los $6,000 al préstamo daría un pago de $1,760.95, un ahorro de $257.10 al mes y $347,942.43 de interés restante.

Pide y compara ofertas por escrito. El prestamista debe darte la Estimación del préstamo (Loan Estimate) dentro de los tres días hábiles después de tu solicitud. Si te ofrecen puntos de descuento (discount points), la CFPB indica que pueden convenir si piensas quedarte con el préstamo mucho tiempo. Calcula pagos nuevos con la calculadora de hipoteca y conoce otras opciones en tipos de hipoteca.

Si tienes PMI, un refinanciamiento puede ayudarte a eliminarlo si ya tienes suficiente capital, o puede obligarte a pagarlo de nuevo. Lee seguro hipotecario (PMI).

Límites de esta calculadora

Compara solo principal e interés de préstamos de tasa fija. No incluye impuestos sobre la propiedad, seguro de la casa ni PMI, que normalmente se pagan en la misma cuota a través de una cuenta de depósito en garantía (escrow). No sirve para hipotecas de tasa ajustable ni para refinanciamientos con retiro de efectivo (cash-out). El interés restante supone que conservas el préstamo hasta el final sin pagos extra. Para calificar, el prestamista revisará tu crédito, tu ingreso y el valor de la casa; si compraste con ITIN, lee hipoteca con ITIN antes de pedir ofertas.

Esta página es informativa y no sustituye la asesoría de un profesional financiero, legal o de impuestos. Las cifras de los ejemplos son hipotéticas. Revisa siempre los términos de tu oferta. ¿Ves un error? Escríbenos.